Podatek od najmuco właściciel powinien wiedzieć

Czy mogę jeszcze rozliczać najem według skali podatkowej?

Do końca 2022 roku właściciel mieszkania na wynajem mógł rozliczać się na zasadach ogólnych (skala podatkowa 12% / 32%) i odliczać koszty: amortyzację, remonty, odsetki kredytu, prowizje pośredników. To była realna oszczędność — przy poważnym remoncie mogła oznaczać zerowy podatek za dany rok.

Od 1 stycznia 2023 roku ta opcja zniknęła. Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zniknęła możliwość amortyzacji i odliczania kosztów — fiskus liczy pełną kwotę wpływu od najemcy i mnoży ją przez własną stawkę.

Dla większości właścicieli jednego mieszkania zmiana okazała się neutralna lub korzystna, bo niska stawka 8,5% rekompensuje brak odliczeń. Dla osób, które mają w tle większy remont, świeży kredyt albo inne koszty wynikające na przykład z prowadzonej działalności gospodarczej, zmiana była istotna.

Ile wynosi podatek od najmu i od jakiej kwoty rośnie?

Ryczałt od najmu prywatnego ma dwa progi:

• 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie.
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Próg liczy się od przychodu, nie dochodu. To słowo ma znaczenie — przychód to wszystko, co wpływa od najemcy z tytułu czynszu najmu, niezależnie od kosztów po stronie właściciela.

Próg 100 000 zł osiąga się przy czynszu około 8 333 zł miesięcznie — w praktyce dotyczy to głównie większych mieszkań w drogich lokalizacjach, na przykład w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, oraz właścicieli kilku mieszkań wynajmowanych jednocześnie.

Limit dotyczy łącznego przychodu ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości, nie pojedynczego mieszkania. Dwa mieszkania po 4 500 zł automatycznie wpadają w drugi próg podatkowy.

Czy media wpłacone przez najemcę są moim przychodem?

Na tym polu właściciele co roku popełniają najwięcej błędów. Polskie prawo podatkowe rozróżnia dwa rodzaje pieniędzy, które wpływają od najemcy: te, które są przychodem właściciela, i te, które tylko przepływają przez jego konto.

Co jest przychodem

• Czynsz najmu w sensie ścisłym — kwota za korzystanie z lokalu przez najemcę.
• Opłata za miejsce parkingowe, jeśli wchodzi w cenę najmu.
• Opłata za internet, jeśli jest stałą pozycją w czynszu.

Co nie jest przychodem

• Kaucja zwrotna — dopóki jest na koniec najmu zwracana w całości. Kwota potrącona na pokrycie szkód lub zaległości staje się przychodem dopiero w momencie potrącenia.
• Media płacone przez najemcę bezpośrednio dostawcom — wtedy pieniądze nie przechodzą przez konto właściciela.
• Media płacone w formie zaliczki — czyli sytuacja, w której najemca przelewa właścicielowi kwotę ustaloną w umowie lub oficjalnej korespondencji, a właściciel płaci należność dostawcy i w terminie określonym w umowie zwraca najemcy nadpłatę lub żąda od niego dopłaty.
• Czynsz administracyjny w analogicznej sytuacji — wpłacany właścicielowi w ustalonej w umowie kwocie, którą właściciel rozlicza następnie z najemcą po rozliczeniu między wspólnotą a właścicielem.

Ile kosztuje zapis „czynsz wraz z mediami”?

Najczęściej powtarzający się błąd w samodzielnie konstruowanych umowach najmu to zapis „najemca płaci 4 000 zł miesięcznie wraz z opłatami i mediami”. Taki zapis jest wygodny dla właściciela, prosty dla najemcy — i bardzo niekorzystny podatkowo.

W takiej konstrukcji całe 4 000 zł jest przychodem. Niezależnie od tego, że 800 zł z tej kwoty właściciel co miesiąc przelewa dostawcom mediów i wspólnocie. Fiskus nie analizuje, na co poszły pieniądze — liczy, ile wpłynęło.

Roczna różnica: 816 zł. W ciągu pięciu lat — ponad 4 000 zł. Tylko z tytułu konstrukcji umowy.

To jeden z tych szczegółów, w których nieświadomość kosztuje — sposób formułowania zobowiązań finansowych w umowie musi być precyzyjny.

Jak rozliczyć najem, gdy mieszkanie jest wspólne?

Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, są dwie ścieżki. Domyślnie każdy z małżonków rozlicza 50% przychodu i ma własny próg 100 000 zł — razem efektywny próg 200 000 zł.

Z oświadczeniem (jeden małżonek rozlicza całość) próg 8,5% wynosi 200 000 zł dla osoby rozliczającej. Małżonkowie składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o rozliczaniu ryczałtu od najmu tylko przez jednego małżonka do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali pierwszy przychód z najmu w danym roku. Oświadczenie raz złożone obowiązuje także w latach kolejnych.

Ma to znaczenie, gdy łączny roczny przychód z najmu przekracza 100 000 zł.

Na czym właściciele tracą najwięcej przy rozliczeniu?

Doliczanie mediów do przychodu

Ten błąd wynika ze złej konstrukcji umowy — opisanej wyżej. Koszt: 600–900 zł podatku rocznie przy typowym mieszkaniu.

Zapomniana zaliczka miesięczna

Najmu prywatnego nie zgłasza się do urzędu skarbowego (inaczej niż umowę najmu okazjonalnego), a urząd nie przypomina właścicielowi o terminie wpłaty. O zaliczce łatwo więc zapomnieć, zwłaszcza w pierwszym roku wynajmowania. Konsekwencja: odsetki za zwłokę od zaległości podatkowej (obecnie ok. 14% w skali roku) plus ewentualna sankcja.

Pominięcie oświadczenia małżeńskiego

Właściciele wpadający w drugi próg często nie wiedzą o opcji „jeden małżonek rozlicza całość” albo przekraczają termin złożenia oświadczenia — 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu pierwszego przychodu w danym roku. Konsekwencja: wyższa stawka stosowana niepotrzebnie przez cały rok podatkowy.

Niewłaściwe traktowanie kaucji

Kaucja zwrotna nie jest przychodem — ale w momencie potrącenia z niej kwoty na pokrycie szkód, ta potrącona kwota staje się przychodem w bieżącym roku. Łatwo pominąć ją przy rozliczeniu rocznym, zwłaszcza gdy potrącenie nastąpiło w listopadzie czy grudniu.

Co w tym obszarze robi Fiesta ZN

Fiesta ZN upraszcza dwa konkretne elementy podatkowe: konstrukcję umowy i roczne rozliczenie z urzędem skarbowym.

Konstrukcja umowy. Fiesta ZN rozdziela w umowie najmu czynsz właściciela od opłat za media i czynsz administracyjny, wpłacanych w formie zaliczki i rozliczanych okresowo. Dzięki temu w rocznym rozliczeniu widać jasno, co było przychodem w sensie podatkowym, a co tylko przepływem przez konto. Żeby sytuacja nie budziła wątpliwości, Fiesta ZN wymaga od najemcy dwóch osobnych przelewów — jednego na czynsz administracyjny i media, drugiego na czynsz najmu.

Rozliczenie ryczałtu i PIT-28 — na życzenie, za dodatkową opłatą. To osobna usługa, którą właściciel może zlecić Fiesta ZN. Polega na przygotowaniu i wysłaniu rocznej deklaracji PIT-28. Nie jest to element wliczony w podstawową opłatę za zarządzanie.

Fiesta ZN może wyliczać oraz fizycznie wpłacać zaliczki na ryczałt w imieniu właściciela, jednak pełna odpowiedzialność prawno-podatkowa za te rozliczenia zawsze spoczywa na właścicielu nieruchomości.