Pieniądze z wynajmu mieszkania:kiedy trafiają na Twoje konto i ile ich zostaje.

Jak długo mieszkanie czeka na najemcę.

Od publikacji ogłoszenia do podpisania umowy z nowym najemcą mija zwykle od kilkunastu dni do kilku tygodni. Najwięcej zależy od dwóch rzeczy: od wysokości czynszu i od stanu, w jakim mieszkanie wchodzi na rynek. Na czas oczekiwania na najemcę pracujemy właśnie tymi dwoma narzędziami: wyceną czynszu i przygotowaniem mieszkania do wynajmu.

Zanim opublikujemy ogłoszenie, Specjalista Zarządzania Najmem ogląda mieszkanie, podpowiada, co warto w nim poprawić przed sesją zdjęciową, i ustala z Tobą stawkę czynszu. Zdjęcia i opis przygotowujemy tak, żeby zgłaszali się kandydaci, których możemy sprawdzić w procedurze „Najemca na 5”, a nie wszyscy, którzy zobaczą ogłoszenie.

Pierwszy przelew od nas zobaczysz po drugim pełnym miesiącu najmu, bo z pierwszych wpłat najemcy pobieramy opłatę startową i bieżące wynagrodzenie. Z pierwszej wpłaty zasilamy też stałe saldo 1 000 zł, które utrzymujemy na rachunku Twojego mieszkania po to, żeby rachunki za mieszkanie były opłacone w terminie także wtedy, gdy wpłata najemcy dotrze z opóźnieniem.

Model win-win działa najprościej, jak można: opłatę za zarządzanie pobieramy z czynszu, który wpłacił najemca. Gdy mieszkanie stoi puste, nie pobieramy jej wcale.

Co robimy, kiedy najemca spóźnia się z czynszem.

W ostatnim roku najemcy wybrani w procedurze „Najemca na 5” wpłacili 99,4% czynszów w terminie. Pozostałe wpłaty to najczęściej kilkudniowe opóźnienia po weekendzie albo po świętach. Brak wpłaty rejestrujemy przy kontroli rachunku Twojego mieszkania i zaraz po tym dzwonimy do najemcy, żeby ustalić przyczynę. W większości spraw jedna rozmowa wystarcza i najemca wykonuje zaległy przelew w ciągu kilku dni.

Gdy mimo przypomnienia czynsz nadal nie wpływa, uruchamiamy firmowe procedury windykacyjne wobec najemcy, a w sprawach wykraczających poza nasze czynności wskazujemy Ci kancelarię prawną wyspecjalizowaną w nieruchomościach. Rozmowy z najemcą prowadzimy my — Ty widzisz stan rozliczeń w panelu właściciela i podejmujesz decyzję tylko wtedy, gdy sprawa tego wymaga. Twoje pieniądze zabezpiecza przy tym kaucja wpłacona przez najemcę, a mieszkanie — jego polisa OC.

Jak pilnujemy ciągłości wynajmu.

Na dwa miesiące przed końcem umowy najmu pytamy najemcę, czy chce zostać w Twoim mieszkaniu na kolejny okres. Jeśli płacił regularnie i dbał o mieszkanie, proponujemy mu przedłużenie umowy i ustalamy z Tobą czynsz na następne 12 miesięcy. Jeśli najemca się wyprowadza, w tym samym momencie zaczynamy szukać kolejnego: publikujemy ogłoszenie, prowadzimy prezentacje i weryfikujemy kandydatów, jeszcze zanim mieszkanie się zwolni.

Dzięki dwumiesięcznemu wyprzedzeniu kolejny najemca najczęściej podpisuje umowę, zanim poprzedni zdąży się wyprowadzić. Za znalezienie kolejnego najemcy nie pobieramy opłaty startowej — płacisz ją tylko raz, przy pierwszym wynajęciu mieszkania.

Kiedy opłata za zarządzanie się zwraca.

Weźmy mieszkanie wynajęte za 3 000 zł czynszu najmu netto. Opłata za zarządzanie wynosi wtedy 300 zł miesięcznie, abonament 50 zł, czyli przez rok płacisz nam 4 200 zł. Jeden miesiąc bez najemcy przy tym samym czynszu to 3 000 zł, których nie dostaniesz, a opłaty za mieszkanie ponosisz dalej. Roczna opłata za zarządzanie odpowiada mniej więcej jednemu miesięcznemu czynszowi — czyli temu, co tracisz w ciągu jednego miesiąca bez najemcy.

Dlatego naszą pracę zaczynamy od dwóch rzeczy: od czynszu policzonego na podstawie faktycznych stawek i od takiego prowadzenia najmu, żeby mieszkanie stało puste jak najkrócej. Rentowność wynajmu w dłuższym okresie bierze się z ciągłości najmu, a nie z wyjątkowo wysokiego czynszu od jednego najemcy. Wolne wieczory i weekendy, których nie spędzasz na telefonach od najemcy, prezentacjach mieszkania i rachunkach, dostajesz przy okazji.