Wynajem samodzielnie czy przez firmę zarządzającąile zostaje w kieszeni?

Dlaczego koszt to mniej niż 10%, skoro w umowie opłata wynosi 10%?

Prosty rachunek: „Wynajmując samodzielnie zatrzymuję wszystko dla siebie, a firmie zarządzającej oddaję 10%”. Czy takie założenie wygląda przekonująco? W rzeczywistości po stronie samodzielnego wynajmu są ciche koszty, które nie figurują na żadnej fakturze, ale realnie mogą zjeść całą planowaną oszczędność.

Pustostan — w oczekiwaniu na najemcę

Pierwszy koszt, najczęściej niedoceniany. Z naszego doświadczenia mieszkanie wynajmowane samodzielnie stoi puste średnio 3–5 tygodni przy każdej zmianie najemcy. Trzy lata samodzielnego wynajmu to zwykle dwie zmiany najemcy, czyli 6–10 tygodni bez czynszu w tym okresie.

Czemu tak się dzieje? Ogłoszenie często pojawia się dopiero po wyprowadzce poprzedniego najemcy, bo wcześniej właściciel nie miał dostępu do mieszkania na prezentacje czy aktualizację zdjęć. Jeśli ogłoszenie zawiera rynkową cenę, profesjonalne zdjęcia i jest dobrze zredagowane, telefony od zainteresowanych zaczynają dzwonić już następnego dnia — i wtedy pojawia się problem dostępności czasowej. Właściciel najczęściej umawia prezentację „na weekend” albo na popołudnie „po pracy”, czyli w wąskich oknach czasowych. Część kandydatów, którzy chcieliby obejrzeć mieszkanie jak najszybciej, nie będzie czekać kilku dni i wybierze inną ofertę. Kandydaci zmieniają też terminy, nie przychodzą albo nie spełniają oczekiwań. Czasem po obiecującej prezentacji nie odbierają więcej telefonu. Średnio mija więc miesiąc, czasem półtora — rozproszonych w czasie spotkań z kandydatami — zanim ktoś wreszcie podpisze umowę.

Miesiąc pustostanu to strata około 8% rocznych wpływów. Pojedynczy taki epizod w ciągu roku pochłania całą oszczędność, jaką zaplanowałeś na samodzielnym wynajmowaniu.

Zaniżony czynsz

Drugi koszt — nieodczuwalny, bo niewidoczny. Czynsz w mieszkaniach wynajmowanych samodzielnie przez prywatnych właścicieli bywa średnio o 6% niższy niż stawki rynkowe w tej samej okolicy.

Powód jest prozaiczny. Segment najmu zmienia się szybciej niż inne parametry rynku nieruchomości. Stawki w jednej dzielnicy potrafią urosnąć o 8–12% w ciągu roku, w innej spaść o kilka procent. Bez aktualnej bazy ofert, bez znajomości realnych cen transakcyjnych — a nie tych z ogłoszeń — i bez codziennego kontaktu z rynkiem ostrożny właściciel czasem ustawia czynsz defensywnie: „niech będzie nieco taniej, żeby szybko znaleźć najemcę”. Nieznajomość rynku kosztuje.

W praktyce, przy czynszu 3 500 zł, te 6% niedoszacowania to 210 zł miesięcznie. Rocznie — 2 520 zł przeoczonej straty.

Zawyżony czynsz

Zanim właściciel związany emocjonalnie z mieszkaniem zdecyduje się obniżyć zawyżoną stawkę, zanim zorientuje się, że pieniędzy wyłożonych na podniesienie standardu nie da się szybko odzyskać, mija kilka miesięcy. Zbyt wysoki czynsz to inny powód straty, tym razem z powodu przedłużającego się pustostanu. Straty, której można było uniknąć dzięki doświadczeniu i wiedzy o realnych cenach rynkowych, jaką ma duża firma zarządzająca. W skali roku kwota tej straty z łatwością przekroczy wartość opłaty za zarządzanie. Czas bez najemcy już minął i nie da się go nadrobić.

Błędy w procedurze wynajmowania i błędy formalne

Skutki równie dotkliwe co zaniżony czy zawyżony czynsz najmu wygenerować mogą trzy rzeczy: powierzchowna weryfikacja najemcy, nieaktualna treść umowy i brak porządnego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Najczęstsze przykłady z codziennej praktyki: najemca, który przestaje płacić w czwartym miesiącu najmu, ale nie opuszcza mieszkania przez pół roku, bo umowa nie ma klauzuli o natychmiastowym wypowiedzeniu. Mieszkanie zwracane bez protokołu zdawczego, więc kaucja idzie w całości na rozliczenie sporu, którego nie można udowodnić. Jeden taki epizod kosztuje 2–3 czynsze, czasem znacznie więcej.

Możemy liczyć, ufając szczęściu, że te problemy nas ominą — jeśli jednak się pojawią, potrafią skasować oszczędności z kilku lat samodzielnego wynajmu w jednej chwili. Zamiast liczyć na szczęście, warto skorzystać z usług firmy, której procedury i doświadczenie ograniczają ryzyka związane z wynajmem.

Różnica: +3 218 zł rocznie po stronie firmy zarządzającej. I to przy założeniu, że w roku samodzielnego wynajmu nie wydarzyło się nic nieprzewidzianego — żadnych spóźnionych płatności, żadnych konfliktów, żadnych awarii w niedzielę.

Dodaj jakikolwiek element ryzyka i różnica rośnie. Odejmij pustostan, a zostaje minimalna. Tak czy inaczej, jest daleko od pozornych „10% oszczędności”.

Ile czasu miesięcznie zabiera samodzielny wynajem?

Pieniądze to jedna strona. Druga — czas, którego nie da się odzyskać.

Samodzielny wynajem jednego mieszkania zajmuje średnio 15 godzin miesięcznie. Wydaje się, że to niewiele, warto jednak pamiętać, że na obsługę najmu przeznaczasz zwykle swój czas wolny — najcenniejszy czas, jakim dysponujesz.

Ten czas pochłaniają telefony od najemcy, organizacja napraw po godzinach, prezentacje mieszkania w środę po 20:00, rozliczenia mediów, śledzenie wpłat, negocjowanie czynszu, drobne naprawy i korespondencja z administracją. Do straconego czasu dochodzi stres: rozmowa o opóźnionej płatności, ustalanie z najemcą zakresu szkód, rozliczenie kaucji na koniec najmu i własne rozliczenie podatkowe.

Trzy popołudnia w miesiącu. Dwa urlopowe weekendy w roku. Pierwszy telefon w wakacje, gdy właśnie zdejmujesz buty na plaży.

Jeśli wycenisz swoją godzinę choćby na 50 zł, masz 750 zł miesięcznie po stronie kosztów. Jeśli na 100 zł — 1 500 zł. Niezależnie od kwoty Twój czas jest realny, choć nie pojawia się na żadnym rachunku.

Kiedy samodzielny wynajem rzeczywiście się opłaca?

Nie zawsze korzystanie z usług firmy zarządzającej jest uzasadnione. Są sytuacje, w których samodzielny wynajem ma sens:

• Masz czas, chęć i predyspozycje, by zaangażować się w wymagającą obsługę najmu.
• Nie zniechęca Cię dyscyplinowanie najemcy, kontakt z sąsiadami i rozliczenia z urzędem skarbowym.
• Wynajmujesz jednej osobie przez lata. Jeśli po pierwszym roku okazuje się, że trafiłeś na stabilnego, odpowiedzialnego najemcę i nie spodziewasz się rotacji przez kolejnych kilka lat, koszty pustostanu i szukania najemcy nie występują. Pozostaje jednak pytanie o wygodę.
• Mieszkanie obok własnego. Jeśli mieszkasz w tej samej kamienicy lub na sąsiedniej ulicy, koszt Twojego czasu jest mniejszy — nie tracisz go na dojazdy.

W każdym innym przypadku bilans korzyści przesuwa się na rzecz powierzenia mieszkania firmie zarządzającej. Jeśli wybierzesz odpowiedzialnego, sprawdzonego partnera, koszt zawsze okaże się niższy niż przy samodzielnym wynajmowaniu.

Czy różnica w pieniądzach w ogóle przesądza o wyborze?

Po zsumowaniu wszystkich kosztów rzeczywista różnica między samodzielnym wynajmem a opieką firmy zarządzającej wynosi zwykle 0–3% rocznych wpływów. Czasem jest po stronie samodzielnego wynajmu, częściej — po stronie firmy zarządzającej.

Decyzja nie dotyczy więc pieniędzy. Musisz zdecydować, jak chcesz spędzać wolny czas, ile masz cierpliwości do nieprzewidzianych telefonów i czy lubisz prowadzić rozmowy z administracją wspólnoty.